Ratgeber Immobilien
Eigenmietwert-Abschaffung: was ab 2029 gilt
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat den Systemwechsel angenommen, der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt — die neuen Regeln im Überblick, mit amtlichen Quellen.
Zuletzt aktualisiert am 8. September 2026 · Fachlich geprüft durch unser FINMA-lizenziertes Beraterteam
Kurz beantwortet
Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung wurde am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und dem Ständemehr angenommen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden: Der Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Ab dann entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum — auf Erst- wie Zweitwohnungen.
Im Gegenzug fallen für selbstgenutztes Wohneigentum die Abzüge weg: Unterhaltskosten sind nur noch bei vermieteten Liegenschaften abziehbar, und private Schuldzinsen können reine Eigenheimbesitzer nicht mehr abziehen. Für Ersterwerbende gibt es einen befristeten, abnehmenden Zinsabzug — anteilig auch für Käufe aus den zehn Jahren vor dem Inkrafttreten. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige Recht unverändert.
Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 8. September 2026, ohne Gewähr. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige Recht vollständig weiter; die kantonale Umsetzung einzelner Punkte ist noch im Gang. Ob und wie sich der Systemwechsel auf eine konkrete Situation auswirkt, gehört in eine individuelle Steuerberatung.
Was entschieden wurde — und wann es gilt
Abgestimmt wurde über den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften; mit ihm rechtlich verknüpft war das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Das Ergebnis: 57,7 Prozent Ja-Stimmen, 14 Stände und 5 Halbkantone dafür — Volk und Stände haben die Reform angenommen.
Das Inkrafttreten bestimmt der Bundesrat. Er hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen — unter anderem, damit die Kantone die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zeitgleich einführen können.
Altes und neues System im Vergleich
Die Gegenüberstellung zeigt die Kernpunkte — massgebend sind die beschlossenen Gesetzestexte:
| Punkt | Bis Steuerjahr 2028 | Ab 1.1.2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert (selbstgenutzt) | Als Einkommen steuerbar (DBG Art. 21) | Entfällt — auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften |
| Unterhaltskosten (selbstgenutzt) | Abziehbar, effektiv oder pauschal (DBG Art. 32) | Kein Abzug mehr; kantonal bleiben befristete Energiespar-Abzüge möglich |
| Private Schuldzinsen | Abziehbar bis Vermögensertrag plus CHF 50'000 (DBG Art. 33) | Nur noch anteilig bei steuerbaren Liegenschaftserträgen — reine Eigenheimbesitzer: kein Abzug |
| Vermietete Liegenschaften | Ertrag steuerbar, Kosten abziehbar | Unverändert: Ertrag steuerbar, Unterhalt abziehbar (DBG Art. 32a) |
Der Ersteinsteiger-Abzug: befristet und abnehmend
Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, kann ab dem Systemwechsel Schuldzinsen befristet abziehen: im ersten Steuerjahr bis CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5'000 für die übrigen Steuerpflichtigen. Der Höchstbetrag sinkt danach jedes Jahr um 10 Prozent — der Abzug läuft über zehn Jahre aus (neuer DBG Art. 33a).
Der wenig bekannte Punkt steht in der Übergangsbestimmung: Der Abzug gilt anteilig auch für Ersterwerbe aus den ZEHN JAHREN VOR dem Inkrafttreten — für die im Zehnjahresfenster verbleibenden Steuerjahre (DBG Art. 205g). Wer beispielsweise vor 2029 erstmals gekauft hat, kann ab 2029 den Abzug für die restlichen Jahre seines Zehnjahresfensters geltend machen.
Zweitliegenschaften: die neue kantonale Objektsteuer
Weil der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt, erhalten die Kantone eine neue Verfassungsgrundlage: Sie können auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer erheben (BV Art. 127 Abs. 2bis) — gedacht vor allem für Tourismuskantone.
Beweglich: Ob und wie die einzelnen Kantone diese Objektsteuer einführen, ist Stand 8. September 2026 offen — die kantonalen Gesetzgebungsverfahren laufen. Für Zweitwohnungs-Eigentümer entscheidet der Lagekanton.
Der Zeitplan
28. September 2025
Volk und Stände nehmen die Reform an (57,7 Prozent Ja, Ständemehr 14 Stände und 5 Halbkantone).
1. April 2026
Der Bundesrat setzt das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest.
Bis und mit Steuerjahr 2028
Das bisherige Recht gilt vollständig weiter: Eigenmietwert versteuern, Schuldzinsen und Unterhalt abziehen.
Ab 1. Januar 2029
Systemwechsel: kein Eigenmietwert, neue Abzugsregeln, Ersteinsteiger-Abzug; Kantone können Zweitliegenschafts-Steuern einführen.
Wen der Wechsel betrifft
Beschreibend, ohne Wertung — wie sich der Systemwechsel je nach Ausgangslage auswirkt, ist individuell und gehört in eine persönliche Steuerberatung:
- Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften: Ab 2029 entfallen Eigenmietwert, Unterhalts- und weitgehend der Schuldzinsabzug — die Wirkung hängt vom Verhältnis dieser Positionen im Einzelfall ab.
- Vermieterinnen und Vermieter: Für vermietete Objekte ändert sich am System nichts.
- Ersterwerbende: Der befristete Zinsabzug nach DBG Art. 33a gilt ab 2029 — anteilig auch für Erstkäufe aus den zehn Jahren davor.
- Zweitwohnungs-Eigentümer: Der Eigenmietwert entfällt auch hier; ob der Lagekanton eine neue Objektsteuer einführt, ist noch offen.
Steuern rund ums Eigenheim im Überblick: der Finanzierungs-Ratgeber →
Was der Systemwechsel für Ihre Liegenschaft bedeutet, hängt von Ihrer konkreten Situation ab — gerne besprechen wir sie mit Ihnen, unverbindlich.
Häufige Fragen
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Per 1. Januar 2029: Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat den Systemwechsel mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und dem Ständemehr angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige Recht (Quelle: Bundesrat, Medienmitteilung vom 1. April 2026).
Was genau wurde abgestimmt?
Formell der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (Verfassungsänderung) — mit ihm rechtlich verknüpft war das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, das den Eigenmietwert abschafft und die Abzüge neu ordnet (Quelle: BBl 2025 17 und 23, EFD).
Kann ich Unterhaltskosten ab 2029 noch abziehen?
Für selbstgenutztes Wohneigentum nein — der Unterhaltsabzug wird bei Bund, Kantonen und Gemeinden abgeschafft; kantonal bleiben befristete Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen möglich. Für vermietete Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen (Quelle: BBl 2025 23, neuer DBG Art. 32a).
Kann ich Schuldzinsen ab 2029 noch abziehen?
Nur noch anteilig, soweit steuerbare Erträge aus unbeweglichem Vermögen vorhanden sind (quotale Methode). Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt, kann keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen — Ausnahme ist der befristete Ersteinsteiger-Abzug (Quelle: BBl 2025 23, EFD-Faktenblatt zur Schuldzinsenregelung).
Was ist der Ersteinsteiger-Abzug?
Ein befristeter Schuldzinsabzug für den erstmaligen Erwerb einer dauernd selbstbewohnten Liegenschaft in der Schweiz: im ersten Steuerjahr bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (übrige), danach jährlich um 10 Prozent sinkend, über zehn Jahre (Quelle: BBl 2025 23, neuer DBG Art. 33a).
Gilt der Ersteinsteiger-Abzug auch für Käufe vor 2029?
Ja, anteilig: Die Übergangsbestimmung erstreckt den Abzug auf Ersterwerbe aus den zehn Jahren vor dem Inkrafttreten — für die im Zehnjahresfenster verbleibenden Steuerjahre (Quelle: BBl 2025 23, DBG Art. 205g).
Was ändert sich für Zweitwohnungen?
Der Eigenmietwert entfällt auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Im Gegenzug können die Kantone gestützt auf die neue Verfassungsbestimmung eine besondere Liegenschaftssteuer auf solchen Objekten erheben — ob und wie, entscheidet der jeweilige Lagekanton; die Verfahren laufen noch (Quelle: BV Art. 127 Abs. 2bis, ESTV).
Was gilt bis zum Systemwechsel?
Bis und mit Steuerjahr 2028 unverändert das bisherige Recht: Der Eigenmietwert ist als Einkommen steuerbar, private Schuldzinsen sind bis zur Höhe des Vermögensertrags plus CHF 50'000 abziehbar, und Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal geltend gemacht werden (Quelle: DBG Art. 21, 32 und 33, Stand 2026).
Quellen
- Bundesrat — Medienmitteilung vom 1. April 2026: Inkraftsetzung der Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029
- Fedlex — Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (BBl 2025 23)
- Fedlex — Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (BBl 2025 17)
- EFD — Abstimmung zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung (Ergebnis)
- EFD/ESTV — Faktenblatt Neue Schuldzinsenregelung (15.08.2025)
- ESTV — Dossier Steuerinformationen: Besteuerung der Eigenmietwerte (Februar 2026)
- Fedlex — DBG (geltendes Recht: Art. 21, 32, 33)
Alle Fristen und Beträge auf dieser Seite wurden gegen die verlinkten offiziellen Quellen geprüft. Stand: siehe Datum oben. Diese Seite ersetzt keine individuelle Beratung.
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