Ratgeber Immobilien
Renovation und Steuern: was bis 2028 gilt — und was ab 2029
Werterhaltend oder wertvermehrend, Pauschalabzug, Energiesparmassnahmen — die geltenden Abzugsregeln und der beschlossene Systemwechsel, neutral nebeneinandergestellt. Mit amtlichen Quellen.
Zuletzt aktualisiert am 8. September 2026 · Fachlich geprüft durch unser FINMA-lizenziertes Beraterteam
Kurz beantwortet
Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt: Werterhaltender Unterhalt am selbstbewohnten Eigenheim ist von den Steuern abziehbar — effektiv oder pauschal —, wertvermehrende Investitionen sind es nicht; sie zählen dafür später bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten. Die Abgrenzung folgt der Formel des Bundesgerichts: Erhalten bereits vorhandener Werte ist Unterhalt, Schaffen neuer Werte ist Wertvermehrung.
Ab dem 1. Januar 2029 ändert der beschlossene Systemwechsel beides zugleich: Der Unterhaltsabzug für Selbstnutzer entfällt — und mit ihm entfällt auch der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen. Für vermietete Liegenschaften bleiben die Abzüge bestehen. Was das für eine geplante Renovation bedeutet, hängt von der individuellen Situation ab.
Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine persönliche Steuerberatung. Stand 2026, ohne Gewähr; kantonale Praxen weichen teils ab. Ob und wie sich die Regeln auf ein konkretes Renovationsvorhaben auswirken, hängt von der individuellen Situation ab und gehört in eine persönliche Beratung.
Werterhaltend oder wertvermehrend? Die Abgrenzung
Das Gesetz definiert die Abgrenzung nicht — sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Abzugsnorm (DBG Art. 32 Abs. 2) und Gegen-Norm (DBG Art. 34 Bst. d: Aufwendungen für Wertvermehrung sind nicht abziehbar), konkretisiert durch die Rechtsprechung: Unterhaltskosten erhalten bereits vorhandene Werte, wertvermehrende Aufwendungen schaffen zusätzliche neue Werte. Massstab ist dabei die einzelne Installation, nicht das Grundstück als Ganzes — und funktional gilt: Was die Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzt, ist wertvermehrend (Bundesgerichtspraxis, BGer 2C_1166/2016).
Die kantonale Verwaltungspraxis illustriert das (Beispiel Weisung Appenzell Ausserrhoden): Der zeitgemässe, gleichwertige Ersatz einer unbrauchbar gewordenen Küche ist werterhaltend; bringt der Ersatz höheren Komfort oder mehr Leistung, ist der Mehrwert-Anteil — nach Schätzung ausgeschieden — wertvermehrend; Um-, Ein- und Ausbauten sind es ganz.
Wertvermehrend ist nicht verloren
Wertvermehrende Investitionen fallen nicht ins Leere: Sie zählen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten und mindern den steuerbaren Gewinn (StHG Art. 12 Abs. 1) — das hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten. Aufbewahrte Belege wertvermehrender Arbeiten können bei der Abrechnung nach einem Verkauf geltend gemacht werden.
Die Regeln bis und mit Steuerjahr 2028
Für Liegenschaften im Privatvermögen gilt bis Ende 2028 (DBG Art. 32, Liegenschaftskostenverordnung):
- Abziehbar sind Unterhaltskosten, Instandstellungskosten neu erworbener Liegenschaften, Versicherungsprämien und Kosten der Drittverwaltung (DBG Art. 32 Abs. 2). Die frühere Dumont-Praxis ist seit 2010 abgeschafft — auch anschaffungsnahe Instandstellung ist abziehbar, die Abgrenzung zur Wertvermehrung bleibt aber bestehen.
- Statt der effektiven Kosten kann ein Pauschalabzug gewählt werden: 10 Prozent des Brutto-Mietertrags bzw. Eigenmietwerts bei Gebäuden bis 10 Jahre, 20 Prozent bei älteren — das Wahlrecht besteht in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu (Liegenschaftskostenverordnung Art. 5).
- Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz an bestehenden Bauten sind den Unterhaltskosten gleichgestellt; nicht abziehbar sind subventionierte Anteile (DBG Art. 32 Abs. 2, Liegenschaftskostenverordnung Art. 1).
- Energiespar- und Rückbaukosten (im Hinblick auf einen Ersatzneubau) sind auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragbar — allerdings nur, soweit ein negatives Reineinkommen entsteht (DBG Art. 32 Abs. 2bis, Verordnung Art. 4).
Ab 1. Januar 2029: der Systemwechsel
Mit dem beschlossenen Systemwechsel (Volksabstimmung vom 28. September 2025, Inkraftsetzung durch den Bundesrat per 1. Januar 2029) ändern die Renovations-Regeln für Selbstnutzer grundlegend — im Gegenzug entfällt der Eigenmietwert:
| Punkt | Bis Steuerjahr 2028 | Ab 1.1.2029 |
|---|---|---|
| Unterhalt selbstgenutzt | Abziehbar, effektiv oder pauschal (10/20 %) | Kein Abzug mehr — auch der Pauschalabzug entfällt |
| Eigenmietwert | Als Einkommen steuerbar | Entfällt |
| Energiespar-Investitionen | Den Unterhaltskosten gleichgestellt, mit Übertrag | Beim Bund kein Abzug mehr; Kantone können ihn befristet weiterführen, längstens bis 2050 (StHG Art. 78h) |
| Denkmalpflegerische Arbeiten | Abziehbar | Bleiben abziehbar — auch für Selbstnutzer (neuer DBG Art. 32) |
| Unterhalt vermieteter Liegenschaften | Abziehbar | Bleibt abziehbar, inkl. Pauschalabzug (neuer DBG Art. 32a) |
| Wertvermehrendes als Anlagekosten (Grundstückgewinnsteuer) | Anrechenbar | Bleibt anrechenbar (StHG Art. 12) |
Der ganze Systemwechsel im Überblick: Eigenmietwert-Abschaffung 2029 →
Die Zeitachse
Bis und mit Steuerjahr 2028
Das geltende Recht gilt vollständig: Eigenmietwert versteuern, werterhaltenden Unterhalt effektiv oder pauschal abziehen, Energiespar-Investitionen gleichgestellt.
Ab 1. Januar 2029
Systemwechsel: kein Eigenmietwert und kein Unterhaltsabzug mehr für Selbstnutzer; Denkmalpflege-Abzug bleibt, kantonale Energiespar-Abzüge befristet möglich; vermietete Liegenschaften unverändert.
Unverändert in beiden Systemen
Die Abgrenzung werterhaltend/wertvermehrend für vermietete Objekte und die Anrechnung wertvermehrender Investitionen als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer.
Einordnung
Bis 2028 gilt das eine System, ab 2029 das andere — beide mit eigener Logik: heute Abzug und Eigenmietwert, künftig weder noch. Was das für eine geplante Renovation bedeutet, hängt von der individuellen Situation ab — von Objekt, Nutzung, Umfang und Einkommenssituation.
Gerne ordnen wir die Regeln gemeinsam mit Ihnen für Ihre Situation ein — unverbindlich.
Häufige Fragen
Kann ich Renovationskosten von den Steuern abziehen?
Bis und mit Steuerjahr 2028: ja, soweit sie werterhaltend sind — effektiv oder als Pauschalabzug (10 bzw. 20 Prozent des Mietertrags/Eigenmietwerts je nach Gebäudealter). Wertvermehrende Anteile sind nicht abziehbar, zählen aber später bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten (Quelle: DBG Art. 32/34, Liegenschaftskostenverordnung, StHG Art. 12).
Was ist werterhaltend, was wertvermehrend?
Nach der Formel des Bundesgerichts: Werterhaltend ist, was bereits vorhandene Werte erhält — etwa der gleichwertige Ersatz einer unbrauchbaren Küche; wertvermehrend ist, was zusätzliche neue Werte schafft oder die Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzt — etwa Ausbauten oder Komfortsteigerungen, deren Mehrwert-Anteil ausgeschieden wird. Massstab ist die einzelne Installation (Quelle: BGer 2C_1166/2016; kantonale Verwaltungspraxis).
Sind wertvermehrende Investitionen steuerlich verloren?
Nein — sie zählen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten und mindern den steuerbaren Gewinn (StHG Art. 12 Abs. 1). Aufbewahrte Belege können dafür geltend gemacht werden (Quelle: StHG, BGer).
Wie funktioniert der Pauschalabzug?
Statt der effektiven Kosten können 10 Prozent des Brutto-Mietertrags bzw. Brutto-Eigenmietwerts abgezogen werden (Gebäude bis 10 Jahre) oder 20 Prozent (ältere Gebäude); das Wahlrecht besteht in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu (Quelle: Liegenschaftskostenverordnung Art. 5). Ab 2029 entfällt der Pauschalabzug für Selbstnutzer.
Was gilt für Energiesparmassnahmen?
Bis 2028 sind Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz an bestehenden Bauten den Unterhaltskosten gleichgestellt und bei Bedarf auf zwei Folgeperioden übertragbar; subventionierte Anteile sind nicht abziehbar. Ab 2029 entfällt der Abzug beim Bund; die Kantone können ihn befristet weiterführen, längstens bis 2050 (Quelle: DBG Art. 32, StHG Art. 78h).
Kann ich Renovationen ab 2029 noch abziehen?
Beim selbstgenutzten Wohneigentum nein — der Unterhalts- und der Pauschalabzug entfallen mit dem Systemwechsel; im Gegenzug entfällt der Eigenmietwert. Abziehbar bleiben denkmalpflegerische Arbeiten sowie der Unterhalt vermieteter Liegenschaften (Quelle: BBl 2025 23, neuer DBG Art. 32/32a).
Gilt die Dumont-Praxis noch?
Nein — sie ist seit dem 1. Januar 2010 abgeschafft: Auch Instandstellungskosten kurz nach dem Erwerb sind abziehbar, sofern sie werterhaltend sind. Die Abgrenzung zur Wertvermehrung wird aber weiterhin im Einzelfall geprüft (Quelle: AS 2009 1515, BGer 2C_1166/2016).
Was bedeutet der Systemwechsel für eine geplante Renovation?
Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System mit Unterhaltsabzug und Eigenmietwert, ab 2029 das neue ohne beides. Wie sich das auf ein konkretes Vorhaben auswirkt, hängt von Objekt, Nutzung, Umfang und der individuellen Steuersituation ab — eine pauschale Antwort gibt es nicht (Quelle: DBG, BBl 2025 23).
Quellen
- Fedlex — DBG Art. 32 und 34 (Unterhaltsabzug, Wertvermehrung; geltendes Recht)
- Fedlex — Verordnung über die Liegenschaftskosten (SR 642.116: Pauschalabzug, Energiesparen, Übertrag)
- Bundesgericht — Urteil 2C_1166/2016 vom 4. Oktober 2017 (Abgrenzungs-Formel)
- Fedlex — StHG Art. 12 (Anlagekosten) und Art. 78h (befristete kantonale Energiespar-Abzüge ab 2029)
- Fedlex — Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (BBl 2025 23)
- Bundesrat — Medienmitteilung vom 1. April 2026 (Inkraftsetzung per 1.1.2029)
- Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden — Weisung zur steuerlichen Behandlung des Liegenschaftsunterhalts (kantonale Verwaltungspraxis, Beispiele)
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