Guía inmobiliaria
Comprar una vivienda en propiedad: el proceso paso a paso
De la confirmación de la financiación, pasando por la escritura pública (öffentliche Beurkundung), hasta la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch) — y por qué los contratos de reserva (Reservationsvertrag) no cumplen lo que prometen. Con fuentes oficiales.
Última actualización el 8 de septiembre de 2026 · Revisado técnicamente por nuestro equipo de asesores con licencia FINMA
Respuesta breve
En Suiza, la compra de un inmueble se ejecuta en pasos fijos: asegurar la financiación, elevar el contrato de compraventa a escritura pública (sin ella es nulo, OR Art. 216), presentar la solicitud de inscripción ante la oficina del registro de la propiedad — y solo con la inscripción en el registro se transmite la propiedad (ZGB Art. 656).
El punto más subestimado está antes: según la jurisprudencia del Tribunal Federal, los contratos de reserva en documento privado son nulos — no obligan ni a comprar ni a vender, y las señales de reserva pagadas pueden reclamarse de vuelta.
Esta página ofrece información general y no sustituye un asesoramiento personal o notarial. Situación en 2026, sin garantía. El notariado, las tasas y algunos trámites se regulan a nivel cantonal — lo determinante son la ley y el derecho del cantón donde se ubica el inmueble.
El proceso en cinco pasos
Así se desarrolla habitualmente una compra — los pasos formales son derecho federal; la ejecución de los pagos es práctica extendida:
1. Asegurar la financiación
El contrato de préstamo hipotecario no está sujeto a ninguna forma y suele firmarse antes de la escritura pública; sobre esa base, el banco emite una promesa de pago irrevocable (práctica extendida). En cambio, el contrato de constitución de la garantía hipotecaria sí requiere escritura pública.
2. Escritura pública
El contrato de compraventa se eleva a escritura pública ante la persona fedataria — sin esta forma es nulo (OR Art. 216 Abs. 1, ZGB Art. 657).
3. Solicitud de inscripción en el registro de la propiedad
La solicitud se presenta mediante declaración por escrito de la parte vendedora; los cantones pueden encargar a las personas fedatarias que presenten ellas mismas los negocios escriturados (ZGB Art. 963). La parte principal del precio de compra suele pagarse de forma simultánea contra la presentación de la solicitud (práctica).
4. Inscripción en el registro de la propiedad
Solo con la inscripción se transmite la propiedad (ZGB Art. 656 Abs. 1) — no ya con la escritura pública.
5. Entrega
Los beneficios y el riesgo se transmiten en el momento pactado en el contrato (OR Art. 220) — habitualmente, el contrato escriturado regula de forma expresa la toma de posesión y la entrega de llaves.
La obligación de forma: sin escritura pública no hay contrato válido
Los contratos de compraventa sobre inmuebles requieren, para su validez, la escritura pública (OR Art. 216 Abs. 1). La obligación de forma abarca expresamente también los precontratos y los contratos sobre derechos de adquisición preferente, de compra o de recompra (Abs. 2) — la única excepción son los contratos de adquisición preferente sin precio fijado de antemano, que son válidos en simple forma escrita (Abs. 3).
Si no se respeta la forma, el contrato es nulo — algo que el tribunal constata de oficio (práctica del Tribunal Federal, últimamente BGer 4A_109/2018).
La trampa de la reserva
Antes de la escritura pública se firman con frecuencia «contratos de reserva» en documento privado con una señal. Jurídicamente, según la práctica del Tribunal Federal, rige lo siguiente: tales acuerdos son nulos por falta de escritura pública — no obligan a celebrar el contrato ni a la parte compradora ni a la vendedora, y la señal pagada puede reclamarse conforme a las normas sobre el enriquecimiento injustificado (BGer 4A_109/2018).
Tampoco se sostiene una cláusula de pérdida de la señal: el Tribunal Federal la consideró nula por defecto de forma en la medida en que va más allá del resarcimiento del daño de confianza y genera presión para cumplir. Y quien invoca el defecto de forma no incurre, por principio, en abuso de derecho (BGE 140 III 200).
La inspección del notariado del cantón de Zürich (Notariatsinspektorat) informa públicamente en este sentido: los acuerdos de reserva por escrito son nulos y no vinculan a ninguna de las partes; en principio solo pueden retenerse los costes efectivos incurridos. Una reserva realmente vinculante solo existe en forma escriturada — por ejemplo, como precontrato escriturado o como contrato escriturado de derecho de compra.
Notariado y tasas: organización cantonal
La organización de la escritura pública es competencia de los cantones (ZGB Schlusstitel Art. 55). En Suiza existen tres sistemas: notariado público oficial puro (por ejemplo, Zürich y Schaffhausen), notariado de ejercicio libre (por ejemplo, Bern, Waadt, Genf, Tessin) y formas mixtas — lo determinante es el cantón donde se ubica el inmueble.
También las tasas de escrituración y del registro de la propiedad son cantonales (ZGB Art. 954); como tasas causales están sujetas a los principios de cobertura de costes y de equivalencia (BGE 126 I 180). Junto con el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Handänderungssteuer) cantonal forman los costes accesorios de la compra — el resumen correspondiente está en la guía de financiación.
Impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias (Grundstückgewinnsteuer): por qué es un tema al comprar
El impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias lo debe la parte vendedora — pero en muchos cantones el propio inmueble responde de él: las hipotecas legales cantonales pueden nacer sin inscripción en el registro de la propiedad (marco: ZGB Art. 836). En el cantón de Zürich, por ejemplo, este derecho de garantía tiene preferencia sobre todos los demás — si la parte vendedora no paga el impuesto, el inmueble puede ser objeto de ejecución por ello.
Por eso, en la práctica, el importe previsible del impuesto suele garantizarse en el momento de la compra — por ejemplo, mediante el depósito de una parte del precio. Cómo se articula en concreto lo regulan el cantón y el contrato.
Documentación: qué suele formar parte del expediente
Antes de la escritura pública y de la financiación se suelen reunir (práctica; varía según el inmueble):
- Extracto actual del registro de la propiedad (propiedad, servidumbres, menciones, derechos de garantía),
- Plano catastral y — según el cantón — el certificado del seguro del edificio (Gebäudeversicherungsausweis),
- En caso de propiedad horizontal (Stockwerkeigentum): acto de constitución, reglamento, actas y liquidaciones de la comunidad, estado del fondo de renovación,
- Memoria de calidades, planos y renovaciones documentadas; en obra nueva, el contrato de obra.
La parte vendedora: vender una vivienda en propiedad — proceso e impuestos →
Northlake acompaña la compra y la financiación de vivienda en propiedad — desde el examen del inmueble hasta la ejecución de la operación. Con gusto también en su proyecto, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se desarrolla la compra de una casa en Suiza?
En cinco pasos: asegurar la financiación (promesa de pago del banco, práctica), escritura pública del contrato de compraventa (OR Art. 216), solicitud de inscripción en el registro de la propiedad (ZGB Art. 963), inscripción en el registro — solo con ella se transmite la propiedad (ZGB Art. 656) — y entrega regulada en el contrato (fuente: OR/ZGB).
¿Es vinculante un contrato de reserva?
No — los contratos de reserva sobre inmuebles en documento privado son nulos por falta de escritura pública y no obligan a ninguna de las partes a celebrar el contrato (práctica del Tribunal Federal, BGer 4A_109/2018). Solo sería vinculante una forma escriturada, por ejemplo un precontrato escriturado (fuente: OR Art. 216 Abs. 2, BGer).
¿Me devuelven una señal de reserva pagada?
Según la jurisprudencia, en principio sí: si el acuerdo de reserva es nulo por defecto de forma, la señal puede reclamarse conforme a las reglas del enriquecimiento injustificado; en principio solo pueden retenerse los costes efectivos incurridos (fuente: BGer 4A_109/2018; inspección del notariado del cantón de Zürich).
¿Cuándo me convierto en propietaria o propietario?
Con la inscripción en el registro de la propiedad — no ya con la firma ni con la escritura pública (ZGB Art. 656 Abs. 1). La solicitud ante la oficina del registro la presenta la parte vendedora; en muchos cantones, las personas fedatarias presentan directamente los negocios escriturados (fuente: ZGB Art. 963).
¿Qué forma requiere el contrato de compraventa?
La escritura pública — para el propio contrato de compraventa y también para los precontratos y los derechos de adquisición preferente, de compra y de recompra (excepción: los contratos de adquisición preferente sin precio determinado bastan en forma escrita). Sin esa forma, el contrato es nulo (fuente: OR Art. 216, ZGB Art. 657).
¿Cuánto cuestan el notariado y el registro de la propiedad?
Se regula a nivel cantonal (ZGB Art. 954, Schlusstitel Art. 55) — Suiza conoce notariados públicos oficiales, notariados de ejercicio libre y formas mixtas, cada uno con sus propias tarifas, sujetas a los principios de cobertura de costes y de equivalencia. No existe una cifra válida para toda Suiza (fuente: ZGB, BGE 126 I 180).
¿Por qué se garantiza el impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias al comprar?
Porque en muchos cantones el inmueble responde de este impuesto de la parte vendedora (hipotecas legales cantonales, marco ZGB Art. 836). Si el impuesto no se paga, el inmueble puede ser objeto de ejecución — por eso, el importe previsible suele depositarse en el momento de la compra (fuente: ZGB, derecho cantonal).
¿Qué forma parte del expediente de compra?
Habitualmente, el extracto del registro de la propiedad, el plano catastral, el certificado del seguro del edificio y, en caso de propiedad horizontal, el acto de constitución, el reglamento, las actas y el estado del fondo de renovación, además de la memoria de calidades y las renovaciones documentadas. El alcance varía según el inmueble y el cantón (práctica).
Fuentes
- Fedlex — OR Art. 216 ff. (obligación de forma, precontratos, beneficios y riesgo)
- Fedlex — ZGB Art. 656, 657, 963 y 954 (inscripción en el registro de la propiedad, escritura pública, solicitud de inscripción, tasas)
- Tribunal Federal — sentencia 4A_109/2018 de 8 de noviembre de 2018 (contrato de reserva: nulidad y restitución)
- Tribunal Federal — BGE 140 III 200 (invocar el defecto de forma no constituye abuso de derecho)
- Notariatsinspektorat del cantón de Zürich — acuerdo de reserva (Reservationsvereinbarung)
- Notariatsinspektorat del cantón de Zürich — financiación y pago del precio de compra
- Tribunal Federal — BGE 126 I 180 (tasas del registro de la propiedad: principios de cobertura de costes y de equivalencia)
Todos los plazos e importes de esta página se han verificado con las fuentes oficiales enlazadas. Situación: véase la fecha indicada arriba. Esta página no sustituye un asesoramiento individual.
Más guías sobre el tema
- Financiar la vivienda propia: la guía completa →La guía completa
- Supresión del valor de alquiler imputado (Eigenmietwert): qué rige a partir de 2029 →
- Vender una vivienda en propiedad: proceso, corredor e impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias (Grundstückgewinnsteuer) →
- Reforma e impuestos: qué rige hasta 2028 — y qué a partir de 2029 →
- Inmuebles de rendimiento (Renditeimmobilien): los fundamentos →
Asesoramiento
¿Compra prevista?
Northlake acompaña la compra, la financiación y la ejecución de operaciones de vivienda en propiedad como parte de sus servicios inmobiliarios. Con gusto hablamos de su proyecto — sin compromiso.