Guías de inmuebles
Supresión del valor de alquiler imputado (Eigenmietwert): qué rige a partir de 2029
La votación popular del 28 de septiembre de 2025 aprobó el cambio de sistema y el Consejo Federal ha fijado la entrada en vigor el 1 de enero de 2029 — las nuevas reglas en resumen, con fuentes oficiales.
Última actualización el 8 de septiembre de 2026 · Revisado técnicamente por nuestro equipo de asesores con licencia FINMA
Respuesta breve
La reforma de la tributación de la vivienda en propiedad fue aprobada el 28 de septiembre de 2025 con el 57,7 por ciento de votos afirmativos y la mayoría de los cantones (Ständemehr). El Consejo Federal decidió el 1 de abril de 2026: el cambio de sistema entra en vigor el 1 de enero de 2029. A partir de entonces desaparece el valor de alquiler imputado sobre la vivienda en propiedad de uso propio — tanto en primeras como en segundas residencias.
A cambio, para la vivienda en propiedad de uso propio se suprimen las deducciones: los costes de mantenimiento solo son deducibles en inmuebles alquilados, y quienes solo poseen su vivienda propia ya no pueden deducir intereses privados de deudas. Para quienes compran por primera vez existe una deducción de intereses limitada en el tiempo y decreciente — proporcionalmente también para compras realizadas en los diez años anteriores a la entrada en vigor. Hasta el año fiscal 2028 incluido, el derecho actual rige sin cambios.
Esta página ofrece información general y no sustituye un asesoramiento personal. Situación a 8 de septiembre de 2026, sin garantía. Hasta el año fiscal 2028 incluido sigue rigiendo íntegramente el derecho actual; la aplicación cantonal de algunos puntos está aún en curso. Si el cambio de sistema repercute en una situación concreta, y cómo, corresponde a un asesoramiento fiscal individual.
Qué se decidió — y desde cuándo rige
Se votó el decreto federal sobre los impuestos cantonales sobre inmuebles aplicados a segundas residencias; jurídicamente vinculada a él estaba la ley federal sobre el cambio de sistema en la tributación de la vivienda en propiedad. El resultado: 57,7 por ciento de votos afirmativos, 14 cantones y 5 semicantones a favor — el pueblo y los cantones aprobaron la reforma.
La entrada en vigor la determina el Consejo Federal. El 1 de abril de 2026 decidió poner en vigor la reforma el 1 de enero de 2029 — entre otras razones, para que los cantones puedan introducir al mismo tiempo el nuevo impuesto sobre inmuebles aplicado a segundas residencias.
El sistema antiguo y el nuevo en comparación
La comparación muestra los puntos esenciales — lo determinante son los textos legales aprobados:
| Punto | Hasta el año fiscal 2028 | A partir del 1.1.2029 |
|---|---|---|
| Valor de alquiler imputado (uso propio) | Tributa como renta (DBG Art. 21) | Desaparece — también en segundas residencias de uso propio |
| Costes de mantenimiento (uso propio) | Deducibles, de forma efectiva o a tanto alzado (DBG Art. 32) | Sin deducción; a nivel cantonal siguen siendo posibles deducciones temporales por ahorro energético |
| Intereses privados de deudas | Deducibles hasta el rendimiento del patrimonio más CHF 50'000 (DBG Art. 33) | Solo proporcionalmente cuando existen rendimientos inmobiliarios imponibles — quienes solo poseen su vivienda propia: sin deducción |
| Inmuebles alquilados | Rendimiento imponible, costes deducibles | Sin cambios: rendimiento imponible, mantenimiento deducible (DBG Art. 32a) |
La deducción para primeros compradores: temporal y decreciente
Quien adquiere por primera vez en Suiza un inmueble habitado por él mismo de forma permanente y exclusiva puede deducir intereses de deudas de forma limitada a partir del cambio de sistema: en el primer año fiscal, hasta CHF 10'000 para los matrimonios y CHF 5'000 para el resto de contribuyentes. El importe máximo se reduce después un 10 por ciento cada año — la deducción se extingue a lo largo de diez años (nuevo DBG Art. 33a).
El punto poco conocido figura en la disposición transitoria: la deducción rige proporcionalmente también para primeras adquisiciones realizadas en los DIEZ AÑOS ANTERIORES a la entrada en vigor — para los años fiscales restantes dentro de la ventana de diez años (DBG Art. 205g). Quien, por ejemplo, compró por primera vez antes de 2029 puede hacer valer desde 2029 la deducción para los años restantes de su ventana de diez años.
Segundas residencias: el nuevo impuesto cantonal sobre el objeto
Dado que el valor de alquiler imputado desaparece también en las segundas residencias de uso propio, los cantones reciben una nueva base constitucional: pueden recaudar un impuesto inmobiliario especial sobre segundas residencias de uso predominantemente propio (BV Art. 127 Abs. 2bis) — pensado sobre todo para los cantones turísticos.
En movimiento: si los distintos cantones introducen este impuesto sobre el objeto, y cómo, está abierto a fecha de 8 de septiembre de 2026 — los procedimientos legislativos cantonales están en curso. Para los propietarios de segundas residencias decide el cantón donde se sitúa el inmueble.
El calendario
28 de septiembre de 2025
El pueblo y los cantones aprueban la reforma (57,7 por ciento de votos afirmativos, mayoría de cantones: 14 cantones y 5 semicantones).
1 de abril de 2026
El Consejo Federal fija la entrada en vigor el 1 de enero de 2029.
Hasta el año fiscal 2028 incluido
El derecho actual sigue rigiendo íntegramente: tributar el valor de alquiler imputado, deducir intereses de deudas y mantenimiento.
A partir del 1 de enero de 2029
Cambio de sistema: sin valor de alquiler imputado, nuevas reglas de deducción, deducción para primeros compradores; los cantones pueden introducir impuestos sobre segundas residencias.
A quién afecta el cambio
Descriptivo, sin valoración — cómo repercute el cambio de sistema según la situación de partida es una cuestión individual y corresponde a un asesoramiento fiscal personal:
- Propietarias y propietarios de inmuebles de uso propio: a partir de 2029 desaparecen el valor de alquiler imputado, la deducción por mantenimiento y, en gran medida, la deducción de intereses de deudas — el efecto depende de la relación entre estas partidas en cada caso concreto.
- Arrendadoras y arrendadores: para los objetos alquilados el sistema no cambia.
- Quienes compran por primera vez: la deducción temporal de intereses según DBG Art. 33a rige a partir de 2029 — proporcionalmente también para primeras compras de los diez años anteriores.
- Propietarios de segundas residencias: el valor de alquiler imputado desaparece también aquí; si el cantón donde se sitúa el inmueble introduce un nuevo impuesto sobre el objeto está aún abierto.
Los impuestos en torno a la vivienda propia en resumen: la guía de financiación →
Qué significa el cambio de sistema para su inmueble depende de su situación concreta — con gusto la comentamos con usted, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se suprime el valor de alquiler imputado?
El 1 de enero de 2029: la votación popular del 28 de septiembre de 2025 aprobó el cambio de sistema con el 57,7 por ciento de votos afirmativos y la mayoría de los cantones, y el Consejo Federal fijó el 1 de abril de 2026 la entrada en vigor en 2029. Hasta el año fiscal 2028 incluido rige el derecho actual (fuente: Consejo Federal, comunicado de prensa del 1 de abril de 2026).
¿Qué se votó exactamente?
Formalmente, el decreto federal sobre los impuestos cantonales sobre inmuebles aplicados a segundas residencias (modificación constitucional) — jurídicamente vinculada a él estaba la ley federal sobre el cambio de sistema en la tributación de la vivienda en propiedad, que suprime el valor de alquiler imputado y reordena las deducciones (fuente: BBl 2025 17 y 23, EFD).
¿Puedo seguir deduciendo los costes de mantenimiento a partir de 2029?
Para la vivienda en propiedad de uso propio, no — la deducción por mantenimiento se suprime en la Confederación, los cantones y los municipios; a nivel cantonal siguen siendo posibles deducciones temporales por medidas de ahorro energético y de protección del medio ambiente. Para los inmuebles alquilados la deducción se mantiene (fuente: BBl 2025 23, nuevo DBG Art. 32a).
¿Puedo seguir deduciendo intereses de deudas a partir de 2029?
Solo proporcionalmente, en la medida en que existan rendimientos imponibles de patrimonio inmobiliario (método proporcional). Quien posee exclusivamente vivienda en propiedad de uso propio ya no puede deducir intereses privados de deudas — la excepción es la deducción temporal para primeros compradores (fuente: BBl 2025 23, hoja informativa del EFD sobre la regulación de los intereses de deudas).
¿Qué es la deducción para primeros compradores?
Una deducción temporal de intereses de deudas por la primera adquisición de un inmueble en Suiza habitado de forma permanente por el propio contribuyente: en el primer año fiscal, hasta CHF 10'000 (matrimonios) o CHF 5'000 (resto), después decreciente un 10 por ciento anual, a lo largo de diez años (fuente: BBl 2025 23, nuevo DBG Art. 33a).
¿Rige la deducción para primeros compradores también para compras anteriores a 2029?
Sí, proporcionalmente: la disposición transitoria extiende la deducción a primeras adquisiciones realizadas en los diez años anteriores a la entrada en vigor — para los años fiscales restantes dentro de la ventana de diez años (fuente: BBl 2025 23, DBG Art. 205g).
¿Qué cambia para las segundas residencias?
El valor de alquiler imputado desaparece también en las segundas residencias de uso propio. A cambio, los cantones pueden recaudar, sobre la base de la nueva disposición constitucional, un impuesto inmobiliario especial sobre tales objetos — si lo hacen, y cómo, lo decide el cantón donde se sitúa el inmueble; los procedimientos siguen en curso (fuente: BV Art. 127 Abs. 2bis, ESTV).
¿Qué rige hasta el cambio de sistema?
Hasta el año fiscal 2028 incluido, el derecho actual sin cambios: el valor de alquiler imputado tributa como renta, los intereses privados de deudas son deducibles hasta el importe del rendimiento del patrimonio más CHF 50'000, y los costes de mantenimiento pueden hacerse valer de forma efectiva o a tanto alzado (fuente: DBG Art. 21, 32 y 33, situación en 2026).
Fuentes
- Consejo Federal — Comunicado de prensa del 1 de abril de 2026: entrada en vigor de la supresión del valor de alquiler imputado en 2029
- Fedlex — Ley federal sobre el cambio de sistema en la tributación de la vivienda en propiedad (BBl 2025 23)
- Fedlex — Decreto federal sobre los impuestos cantonales sobre inmuebles aplicados a segundas residencias (BBl 2025 17)
- EFD — Votación sobre la reforma de la tributación de la vivienda en propiedad (resultado)
- EFD/ESTV — Hoja informativa sobre la nueva regulación de los intereses de deudas (15.08.2025)
- ESTV — Dossier de información fiscal: tributación de los valores de alquiler imputados (febrero de 2026)
- Fedlex — DBG (derecho vigente: Art. 21, 32, 33)
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