Reforma e impuestos: qué rige hasta 2028 — y qué a partir de 2029

Lo de revalorización no se pierde

Las inversiones de revalorización no caen en el vacío: cuentan como costes de inversión en el posterior impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias y reducen la ganancia imponible (StHG Art. 12 Abs. 1) — así lo ha establecido expresamente el Tribunal Federal. Los justificantes conservados de trabajos de revalorización pueden hacerse valer en la liquidación tras una venta.

Las reglas hasta el año fiscal 2028 inclusive

Para los inmuebles del patrimonio privado rige hasta finales de 2028 (DBG Art. 32, Liegenschaftskostenverordnung — la ordenanza sobre los costes de los inmuebles):

• Son deducibles los costes de mantenimiento, los costes de rehabilitación de inmuebles recién adquiridos, las primas de seguros y los costes de administración por terceros (DBG Art. 32 Abs. 2). La antigua práctica Dumont está abolida desde 2010 — también la rehabilitación próxima a la adquisición es deducible, pero la delimitación frente a la revalorización se mantiene.
• En lugar de los costes efectivos puede elegirse una deducción a tanto alzado: el 10 por ciento del rendimiento bruto por alquiler o del valor de alquiler imputado en edificios de hasta 10 años, el 20 por ciento en los más antiguos — el derecho de elección existe de nuevo en cada período fiscal y para cada inmueble (Liegenschaftskostenverordnung Art. 5).
• Las inversiones en ahorro energético y protección del medio ambiente en edificaciones existentes están equiparadas a los costes de mantenimiento; no son deducibles las partes subvencionadas (DBG Art. 32 Abs. 2, Liegenschaftskostenverordnung Art. 1).
• Los costes de ahorro energético y de demolición (con vistas a una construcción nueva de sustitución) son trasladables a los dos períodos fiscales siguientes — pero solo en la medida en que resulte una renta neta negativa (DBG Art. 32 Abs. 2bis, Verordnung Art. 4).

A partir del 1 de enero de 2029: el cambio de sistema

Con el cambio de sistema aprobado (votación popular del 28 de septiembre de 2025, entrada en vigor fijada por el Consejo Federal para el 1 de enero de 2029), las reglas sobre reformas cambian de forma fundamental para quienes habitan su propia vivienda — a cambio desaparece el valor de alquiler imputado:

El cambio de sistema completo de un vistazo: la abolición del valor de alquiler imputado en 2029 →

La cronología

1. Hasta el año fiscal 2028 inclusive

   El derecho vigente se aplica en su totalidad: tributar el valor de alquiler imputado, deducir el mantenimiento de conservación del valor de forma efectiva o a tanto alzado, inversiones en ahorro energético equiparadas.

2. A partir del 1 de enero de 2029

   Cambio de sistema: ya no hay valor de alquiler imputado ni deducción por mantenimiento para quienes habitan su propia vivienda; la deducción por conservación de monumentos se mantiene, las deducciones cantonales por ahorro energético son posibles de forma limitada en el tiempo; los inmuebles alquilados, sin cambios.

3. Sin cambios en ambos sistemas

   La delimitación conservación del valor/revalorización para los objetos alquilados y el cómputo de las inversiones de revalorización como costes de inversión en el impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias.

Contextualización

Hasta 2028 rige un sistema, a partir de 2029 el otro — cada uno con su propia lógica: hoy deducción y valor de alquiler imputado, en el futuro ninguno de los dos. Lo que esto significa para una reforma prevista depende de la situación individual — del objeto, del uso, del alcance y de la situación de ingresos.

Con gusto contextualizamos las reglas junto con usted para su situación — sin compromiso.