Financiar la vivienda propia: la guía completa

Fondos propios: 20 por ciento de práctica, 10 por ciento de regla

La extendida cifra orientativa del 20 por ciento de fondos propios no figura en ningún cuerpo normativo — resulta aritméticamente del límite de financiación habitual del 80 por ciento (práctica bancaria). Lo vinculante como estándar mínimo reconocido por la FINMA es el núcleo: al menos el 10 por ciento del valor de financiación debe proceder de fondos propios que NO provengan del 2.º pilar — ni de una retirada anticipada ni de una pignoración (Verpfändung) (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).

Según las mismas directrices cuentan como fondos propios, entre otros:

• ahorros, saldos en cuenta y valores mobiliarios (también pignorados),
• haberes del pilar 3a — incluso solo pignorados — así como valores de rescate de pólizas de seguro,
• anticipos de herencia y donaciones,
• préstamos cedidos al banco o subordinados; en el caso de la vivienda en propiedad de uso propio, bajo determinadas condiciones también préstamos del entorno familiar cercano.

La delimitación más importante: los fondos del 2.º pilar (caja de pensiones) no cuentan NUNCA entre el 10 por ciento de fondos propios «duros» — los haberes del pilar 3a, en cambio, sí. Si el precio de compra supera el valor de financiación fijado por el banco, la diferencia debe financiarse además íntegramente con fondos ajenos al 2.º pilar (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).

Tasa de financiación: el principio del valor más bajo y la práctica del 80 por ciento

No es automáticamente determinante el precio de compra: como valor de financiación se toma en principio el valor MÁS BAJO entre el valor de mercado (tasación del banco) y el precio de compra — el principio del valor más bajo (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 4.3.1). Desde 2025 está además regulado a nivel de ordenanza que el valor de financiación, una vez fijado, debe mantenerse durante cinco años (ERV Art. 72b) — los aumentos de valor intermedios no elevan, por tanto, la financiación de forma continua.

El propio límite de financiación del 80 por ciento es práctica bancaria: las directrices solo exigen que cada banco fije internamente sus tasas de financiación. Aun así, la práctica tiene un ancla regulatoria — la ordenanza sobre fondos propios encarece de golpe para el banco los créditos de vivienda en cuanto la financiación supera el 80 por ciento (ERV Anhang 3).

De la regla de amortización resulta la clásica división en dos tramos:

Capacidad financiera: el principio — y por qué el 33 por ciento no es ley

Los bancos comprueban si los costes de la vivienda encajan a largo plazo con los ingresos. La fórmula extendida: tipo de interés teórico de alrededor del 5 por ciento sobre la totalidad de la hipoteca, más alrededor del 1 por ciento del valor del inmueble para mantenimiento y gastos accesorios, más la amortización de la 2.ª hipoteca — en conjunto, como máximo alrededor de un tercio de los ingresos brutos.

Las tres cifras son práctica bancaria habitual y no figuran en ningún cuerpo normativo — ni en las directrices de la SBVg ni en la ordenanza sobre fondos propios. Desde 2025, la ERV exige únicamente que cada banco asegure la capacidad financiera de forma sostenible y sistemática mediante directivas internas, sobre la base de costes teóricos calculados con prudencia — sin cifras prescritas (ERV Art. 72d). El Banco Nacional Suizo (SNB) describe, en consecuencia, la fórmula del 5 por ciento y el tercio como práctica «típicamente aplicada» por los bancos.

Sobre los órdenes de magnitud — ilustrativo según la fórmula habitual de la práctica:

Amortización: la regla de los 15 años

Vinculante como estándar mínimo reconocido por la FINMA: la hipoteca debe amortizarse de forma LINEAL hasta dos tercios del valor de financiación en un máximo de 15 años; la amortización comienza a más tardar al cierre del trimestre doce meses después del desembolso (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2). La fórmula que se oye a menudo, «hasta la jubilación», no figura en cambio en la normativa — es práctica de bancos concretos.

Para el camino hasta ahí existen dos formas:

1. Amortización directa

   Devolución periódica de la hipoteca — la deuda y, con ella, la carga de intereses disminuyen de forma continua; la deducción fiscal de los intereses de la deuda disminuye también.

2. Amortización indirecta

   Aportación a un instrumento pignorado en lugar de la devolución — las directrices de la SBVg mencionan expresamente la aportación y pignoración de haberes del pilar 3a o de pólizas de seguro de vida. La deuda se mantiene; el haber acumulado cubre la amortización al final.

Qué forma se ajusta fiscal y financieramente a una situación es una cuestión individual — ambas son conformes a la normativa (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2).

Modelos hipotecarios: a tipo fijo, SARON, variable

Tres modelos básicos dominan el mercado. La comparación es puramente estructural — qué vinculación del tipo de interés se ajusta a una situación es una cuestión individual, y sobre la evolución futura de los tipos esta página, deliberadamente, no dice nada:

La caja de pensiones para la vivienda propia: las reglas de la retirada anticipada

Los fondos del 2.º pilar pueden emplearse para la vivienda en propiedad de uso propio en el domicilio o lugar de residencia habitual (fomento de la propiedad de la vivienda). Para la retirada anticipada rige el derecho de ley y de ordenanza:

• Importe mínimo CHF 20'000; una retirada anticipada es posible cada cinco años (WEFV Art. 5).
• Posible hasta tres años antes del nacimiento del derecho a las prestaciones de vejez; a partir de los 50 años el importe está limitado (BVG Art. 30c).
• Las personas casadas y en unión registrada necesitan el consentimiento por ESCRITO del cónyuge o de la pareja (BVG Art. 30c Abs. 5).
• La retirada anticipada reduce las prestaciones de vejez; para las lagunas en la cobertura por fallecimiento e invalidez, la caja debe ofrecer o intermediar un seguro complementario (Zusatzversicherung) (BVG Art. 30c Abs. 4).
• En el registro de la propiedad se anota una restricción de enajenación; en caso de venta, la retirada anticipada debe devolverse (BVG Art. 30d/30e).
• La retirada anticipada tributa de inmediato como prestación de capital (BVG Art. 83a; Confederación: tarifa de un quinto según DBG Art. 38; cantones: tarifas propias). En caso de devolución voluntaria — como mínimo CHF 10'000, posible hasta el nacimiento del derecho a las prestaciones de vejez — el impuesto pagado se reembolsa previa solicitud; la solicitud caduca tres años después del reingreso.
• Interacción con las compras de años de cotización (Einkauf): tras una retirada anticipada para la vivienda propia (WEF-Vorbezug), las compras voluntarias solo son admisibles después de su devolución, y las prestaciones resultantes de compras no pueden cobrarse como capital durante tres años (BVG Art. 79b Abs. 3).

La trampa de la financiación: incluso con retirada anticipada de la caja de pensiones se necesita al menos un 10 por ciento de fondos propios que NO procedan del 2.º pilar (SBVg-Mindestanforderungen) — los fondos de la caja de pensiones no pueden cubrir nunca esa cuota.

Pignoración en lugar de retirada anticipada: la segunda vía

En lugar de retirar capital, puede pignorarse el derecho a las prestaciones de previsión o un importe hasta la cuantía de la prestación de libre paso (Freizügigkeitsleistung) (BVG Art. 30b). También el pilar 3a conoce la pignoración para la vivienda en propiedad (BVV 3 Art. 4 Abs. 2) — los haberes 3a pignorados cuentan incluso entre los componentes admisibles de fondos propios. Las dos vías en comparación de características:

Para el pilar 3a NO se aplica ningún importe mínimo en la retirada anticipada para la vivienda — los detalles del cobro del 3a figuran en la guía del pilar 3a (los CHF 20'000 se refieren al 2.º pilar).

Retirar anticipadamente el pilar 3a para la vivienda: las reglas en la guía de previsión →

Cobro escalonado e impuesto sobre la prestación de capital: la guía de la jubilación →

Gastos accesorios de la compra: lo que se suma al precio de compra

Además del precio de compra se devengan tributos y tasas de carácter único — todos regulados a nivel cantonal:

El impuesto de transmisiones inmobiliarias (Handänderungssteuer) es un impuesto de los cantones y, en parte, de los municipios; la Confederación no lo recauda. Las tarifas se sitúan en la mayoría de los cantones entre alrededor del 1 y el 3,3 por ciento del precio de compra; algunos cantones — por ejemplo Zürich, Glarus, Zug y Schaffhausen — solo conocen, en lugar de un impuesto, tasas de escrituración y de registro de la propiedad (ESTV-Dossier Handänderungssteuer). A ello se añaden las tasas notariales y de registro de la propiedad reguladas cantonalmente.

En una venta posterior, la ganancia queda sujeta al impuesto cantonal sobre las plusvalías inmobiliarias (Grundstückgewinnsteuer). Si el producto de la venta se destina dentro de un plazo razonable a un inmueble de sustitución en Suiza, con el mismo uso y habitado por el propio dueño, la tributación se aplaza (StHG Art. 12 Abs. 3); qué se considera un plazo razonable lo regulan los cantones y la práctica.

Las cifras globales a tanto alzado como «del 3 al 5 por ciento de gastos accesorios» son práctica de mercado sin base oficial — lo determinante son las tarifas del cantón correspondiente.

Impuestos en torno a la vivienda propia: hoy — y a partir de 2029

Hasta el año fiscal 2028 incluido rige el sistema actual: el valor de alquiler imputado (Eigenmietwert) tributa como renta (DBG Art. 21), los intereses privados de deudas son deducibles hasta el importe de los rendimientos imponibles del patrimonio más CHF 50'000 (DBG Art. 33), y los costes de mantenimiento pueden deducirse de forma efectiva o a tanto alzado (DBG Art. 32).

A partir del 1 de enero de 2029 el sistema cambia de raíz: la votación popular del 28 de septiembre de 2025 aprobó el cambio de sistema y el Consejo Federal ha fijado la entrada en vigor en 2029. El valor de alquiler imputado desaparece; a cambio, para la vivienda en propiedad de uso propio se suprimen la deducción por mantenimiento y, en gran medida, la deducción de los intereses de la deuda.

En profundidad: la supresión del valor de alquiler imputado en 2029 — qué se ha decidido y qué rige desde cuándo →

Cómo interactúan la financiación, los fondos de previsión y los impuestos en su situación lo comentamos con gusto con usted — sin compromiso.