Renovação e impostos: o que vigora até 2028 — e o que vigora a partir de 2029

A valorização não fica perdida

Os investimentos de valorização não ficam sem efeito: contam no posterior imposto sobre mais-valias imobiliárias como custos de investimento e reduzem o ganho tributável (StHG Art. 12 Abs. 1) — o Tribunal Federal afirmou-o expressamente. Os comprovativos guardados de trabalhos de valorização podem ser apresentados no acerto de contas após uma venda.

As regras até ao ano fiscal de 2028 inclusive

Para imóveis no património privado vigora até ao fim de 2028 (DBG Art. 32, Liegenschaftskostenverordnung):

• São dedutíveis os custos de manutenção, os custos de reparação de imóveis recém-adquiridos, os prémios de seguro e os custos de administração por terceiros (DBG Art. 32 Abs. 2). A antiga prática Dumont está abolida desde 2010 — também a reparação próxima da aquisição é dedutível, mas a delimitação face à valorização mantém-se.
• Em vez dos custos efetivos pode optar-se por uma dedução fixa: 10 por cento do rendimento bruto de arrendamento ou do valor locativo próprio em edifícios até 10 anos, 20 por cento nos mais antigos — o direito de opção existe de novo em cada período fiscal e para cada imóvel (Liegenschaftskostenverordnung Art. 5).
• Os investimentos em poupança de energia e proteção do ambiente em edifícios existentes são equiparados aos custos de manutenção; não são dedutíveis as partes subvencionadas (DBG Art. 32 Abs. 2, Liegenschaftskostenverordnung Art. 1).
• Os custos de poupança de energia e de demolição (com vista a uma nova construção de substituição) podem ser transferidos para os dois períodos fiscais seguintes — mas apenas na medida em que resulte um rendimento líquido negativo (DBG Art. 32 Abs. 2bis, Verordnung Art. 4).

A partir de 1 de janeiro de 2029: a mudança de sistema

Com a mudança de sistema já decidida (votação popular de 28 de setembro de 2025, entrada em vigor fixada pelo Conselho Federal para 1 de janeiro de 2029), as regras de renovação para quem ocupa a própria habitação mudam de forma fundamental — em contrapartida, deixa de existir o valor locativo próprio:

A mudança de sistema completa em resumo: abolição do valor locativo próprio em 2029 →

A cronologia

1. Até ao ano fiscal de 2028 inclusive

   O direito em vigor aplica-se integralmente: tributar o valor locativo próprio, deduzir a manutenção de conservação do valor pelo valor efetivo ou por dedução fixa, investimentos em poupança de energia equiparados.

2. A partir de 1 de janeiro de 2029

   Mudança de sistema: deixa de haver valor locativo próprio e dedução de manutenção para quem ocupa a própria habitação; a dedução por conservação de monumentos mantém-se, deduções cantonais de poupança de energia possíveis a título transitório; imóveis arrendados sem alterações.

3. Sem alterações em ambos os sistemas

   A delimitação conservação do valor/valorização para objetos arrendados e a imputação dos investimentos de valorização como custos de investimento no imposto sobre mais-valias imobiliárias.

Enquadramento

Até 2028 vigora um sistema, a partir de 2029 o outro — cada um com a sua lógica: hoje dedução e valor locativo próprio, no futuro nem um nem outro. O que isso significa para uma renovação planeada depende da situação individual — do objeto, da utilização, da dimensão e da situação de rendimento.

Teremos todo o gosto em enquadrar as regras consigo para a sua situação — sem compromisso.