Vender habitação própria: processo, mediação e imposto sobre mais-valias imobiliárias (Grundstückgewinnsteuer)

Determinação do preço: as abordagens habituais

Para a avaliação de habitação própria estão difundidas três abordagens — todas elas prática de avaliação e de mercado, não procedimentos legais: o valor comparativo (modelos hedónicos com base em transações comparáveis), o valor real (valor do terreno mais valor atual da construção) e — em imóveis arrendados — o valor de rendimento (Ertragswert).

Só o lado bancário tem uma âncora regulatória: os bancos financiadores avaliam com prudência segundo as diretivas sobre créditos com garantia hipotecária reconhecidas pela FINMA, segundo padrões internos uniformes e sem expectativas de valorizações futuras. Que preço se consegue efetivamente obter, decide-o o mercado — uma avaliação é uma estimativa, não uma promessa.

Contrato de mediação: o princípio do êxito

O contrato de mediação é o mandato de, contra remuneração, indicar a oportunidade de celebrar um contrato ou de mediar a sua celebração (OR Art. 412). Os pontos legais essenciais:

• Princípio do êxito: a remuneração do mediador só é devida se a venda se concretizar efetivamente em resultado da indicação ou da mediação (OR Art. 413 Abs. 1). As despesas só são reembolsadas se isso tiver sido acordado (Abs. 3).
• Nenhuma taxa de comissão legal: na falta de acordo, aplica-se uma tarifa existente, caso contrário a remuneração usual (OR Art. 414) — não existe uma percentagem fixada oficialmente.
• Norma de proteção na compra de imóveis: o tribunal pode, a pedido, reduzir para um montante adequado uma remuneração de mediação desproporcionadamente elevada (OR Art. 417).

Imposto sobre mais-valias imobiliárias: cantonal — com diferimento na aquisição de substituição

Os ganhos da alienação de imóveis do património privado estão sujeitos ao imposto cantonal sobre mais-valias imobiliárias, na medida em que o produto da venda exceda os custos de investimento (preço de aquisição mais despesas — incluindo investimentos de valorização) (StHG Art. 12 Abs. 1). A nível federal, as mais-valias imobiliárias privadas estão, pelo contrário, isentas de imposto (DBG Art. 16 Abs. 3).

A configuração é cantonal: nove cantões tributam todas as mais-valias imobiliárias com o imposto especial (sistema monista — ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU), os restantes apenas os ganhos do património privado (sistema dualista); as tarifas e os efeitos da duração de detenção variam por cantão (dossiê da ESTV).

Central para quem habita o próprio imóvel: se o produto da venda for aplicado, dentro de um prazo adequado, num imóvel de substituição na Suíça com o mesmo uso e habitado de forma permanente pelo próprio, a tributação é diferida (StHG Art. 12 Abs. 3 Bst. e) — o que conta como prazo adequado é definido pelos cantões e pela prática. Esta regra de diferimento mantém-se expressamente mesmo após a mudança do sistema fiscal de 2029.

O imposto é devido pela parte vendedora; como em muitos cantões o imóvel responde por ele, o montante previsível é habitualmente garantido na execução do contrato.

Depois da venda: pontos de previdência e fiscais

Se na altura da compra foi feito um levantamento antecipado da caixa de pensões (Pensionskasse), este tem de ser reembolsado na alienação — a obrigação de reembolso está mencionada no registo predial (BVG Art. 30d/30e); os detalhes encontram-se no guia de financiamento. Para o imposto sobre mais-valias imobiliárias, os investimentos de valorização documentados contam para os custos de investimento — os comprovativos guardados têm efeito redutor do imposto.

Levantamento antecipado da caixa de pensões e obrigação de reembolso: o guia de financiamento →

A Northlake também acompanha a venda — da preparação do dossiê à conclusão do processo. Teremos todo o gosto em falar sobre o seu projeto, sem compromisso.