Guia de imóveis
Comprar habitação própria: o processo passo a passo
Da confirmação do financiamento, passando pela escritura pública (öffentliche Beurkundung), até à inscrição no registo predial (Grundbuch) — e porque é que os contratos de reserva (Reservationsvertrag) não cumprem o que prometem. Com fontes oficiais.
Última atualização em 8 de setembro de 2026 · Verificado tecnicamente pela nossa equipa de consultores licenciada pela FINMA
Resposta breve
Na Suíça, a compra de um imóvel realiza-se em passos fixos: garantir o financiamento, celebrar o contrato de compra por escritura pública (sem escritura o contrato é nulo, OR Art. 216), apresentar o pedido na conservatória do registo predial (Grundbuchamt) — e só com a inscrição no registo predial é que a propriedade se transfere (ZGB Art. 656).
O ponto mais subestimado situa-se antes disso: segundo a jurisprudência do Tribunal Federal (Bundesgericht), os contratos de reserva celebrados por documento particular são nulos — não obrigam nem à compra nem à venda, e os pagamentos de reserva efetuados podem ser reclamados de volta.
Esta página presta informação geral e não substitui um aconselhamento pessoal ou notarial. Situação em 2026, sem garantia. O notariado, os emolumentos e alguns procedimentos são regulados a nível cantonal — determinantes são a lei e o direito do cantão onde se situa o imóvel.
O processo em cinco passos
É assim que uma compra decorre habitualmente — os passos de forma são direito federal, a liquidação do pagamento é prática corrente:
1. Garantir o financiamento
O contrato de crédito hipotecário não está sujeito a forma especial e é habitualmente assinado antes da escritura; com base nele, o banco emite uma promessa de pagamento irrevogável (prática corrente). Já o contrato de constituição da garantia imobiliária (Grundpfand) exige, esse sim, escritura pública.
2. Escritura pública
O contrato de compra é lavrado pelo notário (Urkundsperson) — sem esta forma é nulo (OR Art. 216 Abs. 1, ZGB Art. 657).
3. Pedido de inscrição no registo predial
O pedido é feito por declaração escrita do vendedor; os cantões podem determinar que os próprios notários apresentem a registo os atos que lavraram (ZGB Art. 963). A parte principal do preço de compra é habitualmente paga em contrapartida simultânea do pedido de inscrição (prática).
4. Inscrição no registo predial
Só com a inscrição é que a propriedade se transfere (ZGB Art. 656 Abs. 1) — não logo com a escritura.
5. Entrega
Os proveitos e o risco transferem-se no momento acordado contratualmente (OR Art. 220) — habitualmente, o contrato lavrado regula expressamente a entrada na posse e a entrega das chaves.
A exigência de forma: sem escritura não há contrato válido
Os contratos de compra e venda de imóveis exigem, para serem válidos, escritura pública (OR Art. 216 Abs. 1). A exigência de forma abrange expressamente também os contratos-promessa (Vorvertrag) e os contratos sobre direitos de preferência, de compra ou de recompra (Abs. 2) — a única exceção são os contratos de preferência sem preço fixado antecipadamente, que são válidos por simples documento escrito (Abs. 3).
Se a forma não for respeitada, o contrato é nulo — o tribunal declara-o oficiosamente (jurisprudência do Tribunal Federal, por último BGer 4A_109/2018).
A armadilha da reserva
Antes da escritura assinam-se frequentemente «contratos de reserva» por documento particular, com pagamento de um sinal. Juridicamente, segundo a prática do Tribunal Federal, vale o seguinte: tais acordos são nulos por falta de escritura pública — não obrigam nem a parte compradora nem a parte vendedora a celebrar o contrato, e o pagamento de reserva efetuado pode ser reclamado de volta segundo as regras do enriquecimento sem causa (BGer 4A_109/2018).
Também uma cláusula de perda do sinal não se mantém: o Tribunal Federal considerou-a nula por vício de forma na medida em que vá além da indemnização do dano de confiança e crie pressão para o cumprimento. E quem invoca o vício de forma não age, em princípio, com abuso de direito (BGE 140 III 200).
A autoridade de supervisão do notariado do cantão de Zürich (Notariatsinspektorat) informa publicamente em conformidade: os acordos de reserva por escrito são nulos e não vinculam nenhuma das partes; em princípio, só podem ser retidos os custos efetivos incorridos. Uma reserva verdadeiramente vinculativa só existe em forma autêntica — por exemplo como contrato-promessa lavrado por escritura ou contrato de direito de compra.
Notariado e emolumentos: organização cantonal
A organização da escritura pública compete aos cantões (ZGB Schlusstitel Art. 55). Na Suíça existem três sistemas: notariado exclusivamente oficial (por exemplo Zürich e Schaffhausen), notariado liberal (por exemplo Bern, Waadt, Genf, Tessin) e formas mistas — determinante é o cantão onde se situa o imóvel.
Também os emolumentos da escritura e do registo predial são cantonais (ZGB Art. 954); enquanto taxas causais, estão sujeitos aos princípios da cobertura de custos e da equivalência (BGE 126 I 180). Juntamente com o imposto de transmissão imobiliária (Handänderungssteuer), cantonal, formam os custos acessórios da compra — a visão de conjunto encontra-se no guia de financiamento.
Imposto sobre mais-valias imobiliárias (Grundstückgewinnsteuer): porque é tema na compra
O imposto sobre mais-valias imobiliárias é devido pela parte vendedora — mas em muitos cantões o próprio imóvel responde por ele: podem constituir-se garantias legais cantonais sem inscrição no registo predial (quadro: ZGB Art. 836). No cantão de Zürich, por exemplo, esta garantia tem prioridade sobre todas as outras — se a parte vendedora não pagar o imposto, o imóvel pode ser chamado a responder.
Na prática, o montante previsível do imposto é por isso habitualmente garantido na compra — por exemplo através do depósito de uma parte do preço de compra. A forma concreta é regulada pelo cantão e pelo contrato.
Documentos: o que habitualmente integra o dossiê
Antes da escritura e do financiamento recorre-se habitualmente aos seguintes documentos (prática, variável consoante o imóvel):
- Certidão atualizada do registo predial (propriedade, servidões, menções, garantias),
- Planta cadastral e — consoante o cantão — certificado do seguro do edifício (Gebäudeversicherung),
- Em propriedade horizontal (Stockwerkeigentum): ato constitutivo, regulamento, atas e contas do condomínio, situação do fundo de renovação,
- Memória descritiva da construção, plantas e renovações documentadas; em construções novas, o contrato de empreitada.
O lado do vendedor: vender habitação própria — processo e impostos →
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Perguntas frequentes
Como decorre a compra de uma casa na Suíça?
Em cinco passos: garantir o financiamento (promessa de pagamento do banco, prática), escritura pública do contrato de compra (OR Art. 216), pedido de inscrição no registo predial (ZGB Art. 963), inscrição no registo predial — só com ela a propriedade se transfere (ZGB Art. 656) — e entrega regulada no contrato (fonte: OR/ZGB).
Um contrato de reserva é vinculativo?
Não — os contratos de reserva de imóveis por documento particular são nulos por falta de escritura pública e não obrigam nenhuma das partes a celebrar o contrato (jurisprudência do Tribunal Federal, BGer 4A_109/2018). Vinculativa seria apenas uma forma autêntica, por exemplo um contrato-promessa lavrado por escritura (fonte: OR Art. 216 Abs. 2, BGer).
Recupero um pagamento de reserva?
Segundo a jurisprudência, em princípio sim: se o acordo de reserva for nulo por vício de forma, o sinal pode ser reclamado de volta segundo as regras do enriquecimento sem causa; em princípio, só podem ser retidos os custos efetivos incorridos (fonte: BGer 4A_109/2018; autoridade de supervisão do notariado do cantão de Zürich).
Quando passo a ser proprietária ou proprietário?
Com a inscrição no registo predial — não logo com a assinatura ou a escritura (ZGB Art. 656 Abs. 1). O pedido de inscrição na conservatória é apresentado pelo vendedor; em muitos cantões, os notários apresentam diretamente a registo os atos que lavram (fonte: ZGB Art. 963).
Que forma exige o contrato de compra?
A escritura pública — para o próprio contrato de compra e igualmente para contratos-promessa e direitos de preferência, de compra e de recompra (exceção: contratos de preferência sem preço determinado bastam por documento escrito). Sem esta forma o contrato é nulo (fonte: OR Art. 216, ZGB Art. 657).
Quanto custam o notariado e o registo predial?
Isso é regulado a nível cantonal (ZGB Art. 954, Schlusstitel Art. 55) — a Suíça conhece notariados oficiais, notariados liberais e formas mistas, cada um com as suas tabelas de emolumentos, sujeitas aos princípios da cobertura de custos e da equivalência. Não existe um valor único para toda a Suíça (fonte: ZGB, BGE 126 I 180).
Porque é que o imposto sobre mais-valias imobiliárias é garantido na compra?
Porque em muitos cantões o imóvel responde por este imposto da parte vendedora (garantias legais cantonais, quadro ZGB Art. 836). Se o imposto não for pago, o imóvel pode ser chamado a responder — por isso o montante previsível é habitualmente depositado na compra (fonte: ZGB, direito cantonal).
O que integra o dossiê de compra?
Habitualmente a certidão do registo predial, a planta cadastral, o certificado do seguro do edifício, em propriedade horizontal o ato constitutivo, o regulamento, as atas e a situação do fundo de renovação, além da memória descritiva e das renovações documentadas. O âmbito varia consoante o imóvel e o cantão (prática).
Fontes
- Fedlex — OR Art. 216 ff. (exigência de forma, contratos-promessa, proveitos e risco)
- Fedlex — ZGB Art. 656, 657, 963 e 954 (inscrição no registo predial, escritura, pedido de inscrição, emolumentos)
- Bundesgericht — acórdão 4A_109/2018 de 8 de novembro de 2018 (contrato de reserva: nulidade e restituição)
- Bundesgericht — BGE 140 III 200 (invocar o vício de forma não constitui abuso de direito)
- Notariatsinspektorat des Kantons Zürich — Reservationsvereinbarung (acordo de reserva)
- Notariatsinspektorat des Kantons Zürich — Finanzierung und Kaufpreistilgung (financiamento e pagamento do preço de compra)
- Bundesgericht — BGE 126 I 180 (emolumentos do registo predial: princípios da cobertura de custos e da equivalência)
Todos os prazos e montantes desta página foram verificados junto das fontes oficiais indicadas nas ligações. Situação: ver data acima. Esta página não substitui um aconselhamento individual.
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